Apartel Shayan / Apartel
Зацікавленість у туристичній нерухомості в Україні зростає, а апарт-комплекси все частіше розглядають як альтернативу традиційним інвестиціям у житло. Співзасновник мережі Apartel Resorts Василь Крулько поділився з Delo.ua своїми міркуваннями щодо моделі “девелопмент та управління”, прибутковості для інвесторів та привабливості курортної нерухомості в Закарпатті для капіталовкладень навіть у воєнний час.
Тенденції та розвиток ринку
Чому, на Вашу думку, апарт-готелі зараз є привабливішим інвестиційним форматом, ніж традиційна житлова нерухомість?
– Існує дві основні причини. По-перше, для інвестора апарт-готель – це справді пасивний спосіб вкладення коштів. Людині не потрібно самостійно займатися здачею в оренду, пошуком орендарів, вирішенням побутових питань чи ремонтом після виїзду мешканців. Усіма цими процесами керує оператор.
По-друге, це стосується прибутковості. Звичайна житлова нерухомість зазвичай здається на тривалий термін, тоді як модель апарт-готелю передбачає короткострокові заїзди. Це дозволяє досягти вищого середнього чека та, при ефективному управлінні, вищої ефективності використання активу. Тому апарт-готель за такої моделі може забезпечити значно кращу віддачу, ніж звичайна квартира.
Як довго, на Вашу думку, може тривати тренд на апарт-готелі та внутрішній туризм?
– Ми прогнозуємо, що після повного відкриття кордонів частина туристичного потоку повернеться до звичних міжнародних напрямків. Однак внутрішній туризм не зникне. Українці побачили, що відпочинок в Україні може бути на високому рівні, і тепер вибір став ширшим. Ми зможемо частково компенсувати цей відтік, залучаючи іноземних туристів, для яких українські послуги, за умови високої якості, поки що є дуже вигідними за ціною.
Як Україні стати конкурентоспроможною туристичною країною в Європі? Як залучити міжнародних гравців?
– Ми вже бачимо, що за співвідношенням якості та ціни українські туристичні продукти є вельми конкурентними. Наприклад, у нас був випадок, коли гостя з Австрії, яка приїхала на оздоровчий курс, зазначила, що аналогічні послуги в Австрії коштували б їй утричі дорожче. Це свідчить про здатність нашого продукту конкурувати. Головним бар’єром наразі є не ціна чи якість сервісу, а сприйняття країни через війну.
Залучення міжнародних інвесторів стане простішим, коли Україна продемонструє успішні приклади розвитку туристичних локацій, матиме стабільну інфраструктуру, прозорі правила гри та репутацію безпечної країни для інвестицій.
Модель “девелопмент плюс управління”
Як був заснований Apartel і як компанія себе позиціонує сьогодні?
– Спочатку Apartel Resorts був девелоперським бізнесом, але за нестандартною схемою. Зазвичай девелопер будує об’єкт і делегує управління окремій компанії. Ми ж прагнули стати самостійною управляючою компанією, щоб мати повне розуміння подальшої роботи об’єкта, досвіду гостей та збереження початкової ідеї проєкту.
Будь ласка, перелічіть Ваші об’єкти.
Apartel Shayan Eco Resort (с. Шаян, Хустський район), 4-зірковий Apartel Uzhhorod, 5-зірковий wellness-курорт Apartel Skhidnytsya та Apartel Kosyno.
Чому вибір припав саме на Закарпаття? У чому полягає туристичний потенціал цього регіону?
– Я родом із Закарпаття, тому добре знаю цей край і бачу його значний потенціал для відпочинку та відновлення. Мінеральні та термальні джерела, кліматичні умови та мальовничі ландшафти створюють стабільний попит, незалежний від модних тенденцій.
Василь Крулько – співзасновник мережі Apartel
Критично важливо працювати з локаціями, що приваблюють туристів цілий рік. Закарпаття та Львівщина надають такі можливості, адже тут можна розвивати оздоровчий відпочинок, сімейний туризм та корпоративний сегмент. Додатковою перевагою є зручна логістика. Тому ми бачимо значні перспективи і для приваблення гостей із сусідніх країн.
Що приносить більший дохід – девелопмент чи управління готелями? Де вищі перспективи та яка маржинальність у кожному з цих напрямків?
– У нашій моделі основний прибуток наразі формується за рахунок управління. Тому ми свідомо не закладаємо максимальну маржу в девелопмент, а інвестуємо її в розвиток інфраструктури. Це може не сприяти швидкому заробітку, але забезпечує кращу заповнюваність у майбутньому.
Дохід, незалежний від сезону
Яка поточна ситуація із завантаженістю об’єктів? Якою вона була в попередні сезони?
– Зимовий сезон був вельми успішним. У зимовий період 2025/26 середня заповнюваність мережі сягнула 75%, тоді як у попередньому сезоні цей показник становив 60–62%. Найбільший приріст спостерігався у другій половині зими. Збільшилася кількість сімей з дітьми, частина гостей обирала триваліше перебування, шукаючи спокій, безпеку та стабільні умови для роботи й відпочинку. Також зріс попит на розміщення з домашніми улюбленцями.
Важливо забезпечити стабільну роботу об’єкта протягом усього року. Восени сезонність вдало згладив B2B-сегмент, у межах якого ми організували понад 60 заходів для різних компаній. В результаті, в Apartel Skhidnytsya за підсумками 2025 року середня заповнюваність становила близько 70%, без виражених періодів низького сезону.
За 2025 рік наші об’єкти відвідали понад 80 тисяч гостей.
Хто є вашим типовим туристом – яка частка військових, іноземців у загальній кількості?
– Частка військових складає приблизно 8–10%, залежно від сезону. Іноземних туристів поки небагато, трохи менше 1%. Водночас ми вже спостерігаємо позитивні відгуки від тих іноземних гостей, які до нас приїжджають. Наприклад, після корпоративного заходу для приблизно 60 осіб з Чехії, ми отримали нові замовлення від цієї ж групи.
Дохідність та перші виплати
Ви декларуєте дохідність на рівні 10-15%, тоді як ринок свідчить про 6-8%. За рахунок чого забезпечується стабільний дохід для інвесторів?
– Ринкова дохідність 6-8% зазвичай пов’язана з моделлю, де інвестор самостійно відповідає за досягнення результатів. У нашому випадку цикл роботи з об’єктом забезпечує керуюча компанія.
Стабільність досягається завдяки самій структурі продукту. Об’єкти не залежать від одного сезону чи одного типу відпочивальників: поєднуються wellness, сімейний та корпоративний сегменти, що дозволяє більш рівномірно розподіляти завантаженість. Наприклад, лише B2B-сегмент у 2025 році забезпечив понад 60 заходів і значно нівелював сезонні коливання.
Apartel Косино
Скільки інвесторів вже вклали кошти у Ваші проєкти?
– Загальна кількість інвесторів у наших проєктах перевищує 800 осіб. Більшість з них інвестують в один апартамент, хоча є й ті, хто об’єднується з друзями чи родиною для зменшення порогу входу.
Якою є реальна дохідність на об’єктах, що вже функціонують?
– Реальна дохідність залежить від часу інвестиції. Ті, хто вкладав кошти на етапі котловану, сьогодні можуть отримувати до 18% прибутку. Ті, хто придбав готовий об’єкт або інвестував після введення в експлуатацію, можуть мати близько 8%. Якщо усереднити показники по мережі, то річна дохідність знаходиться в діапазоні 10-12%, залежно від конкретного проєкту.
Важливо зазначити, що за 2025 рік ми виплатили інвесторам понад 200 мільйонів гривень.
Ви заявляєте термін окупності 6-8 років – за рахунок яких факторів це досягається?
– Тут важливо розрізняти три складові дохідності. Перша – це зростання вартості активу на етапі будівництва. Коли інвестор входить на початковій стадії, до введення об’єкта в експлуатацію вартість його частки може зрости приблизно на 50%.
Друга – це зростання вартості успішного, діючого проєкту. Коли готель отримує позитивні відгуки, нагороди та формується вторинний ринок, ціна перепродажу може бути на 10-20% вищою.
Третя – це операційні виплати. Якщо враховувати окупність разом зі зростанням вартості активу, то горизонт 6-8 років виглядає реалістично. Однак, якщо брати до уваги лише операційну дохідність без урахування капіталізації, фактичний термін окупності наближається до 9-10 років.
Чому, на Вашу думку, модель розподілу прибутку 85% – інвестору, 15% – керуючій компанії є оптимальною?
– Ця модель працює ефективно, оскільки узгоджує інтереси обох сторін. Інвестор отримує левову частку прибутку, а керуюча компанія зацікавлена в максимальній ефективності роботи об’єкта, його високій заповнюваності, високій якості сервісу та найкращих фінансових результатах.
Для нас це збалансований підхід. Керуюча компанія заробляє не на початковому етапі, а разом з інвестором, коли об’єкт приносить стабільний дохід.
Хто Ваші основні інвестори? Яким є типовий портрет Вашого інвестора?
– Серед наших інвесторів – підприємці різного рівня, керівники вищої ланки, IT-фахівці, лікарі, власники агробізнесу. Також є старше покоління інвесторів, які купують апартаменти для своїх дітей як інструмент стабільного пасивного доходу.
Останнім часом ми спостерігаємо зростання інтересу з боку представників оборонного сектору. Загалом, це люди, які вірять в Україну та бачать її майбутнє.
Які виплати вже були здійснені інвесторам? Як це вплинуло на їхню поведінку – чи були повторні інвестиції?
– У Шаяні та Ужгороді виплати інвесторам розпочалися вже через два місяці після запуску, у Східниці – через три місяці.
За 2025 рік інвесторам було виплачено понад 200 мільйонів гривень. Саме після перших регулярних виплат ми побачили значний ріст довіри. Коли людина отримує прибуток протягом кількох місяців поспіль, вона сприймає це як перевірену та ефективну модель.
Повторні інвестиції мають місце, і їхня кількість помітна. Інвестори очікують анонсів нових проєктів, щоб мати можливість інвестувати на ранніх стадіях за більш вигідними умовами. Також дуже ефективно працюють рекомендації. Частка інвесторів, які прийшли за рекомендаціями, вже сягнула приблизно 30%.
Плани та перспективи
Які Ваші подальші плани – коли і яких нових готелів можна очікувати?
– Ми нещодавно відкрили Apartel Kosyno. Це новий об’єкт мережі в Косино, відомому своїми термальними водами.
Паралельно ми готуємо до запуску другу чергу Apartel Skhidnytsya, яка включатиме 254 номери. Акцент буде зроблено на корпоративний сегмент та групові заїзди, тому проєкт передбачає п’ять конференц-залів, великий ресторан, номери для групового розміщення та повноцінний event hall. Це дозволить нам працювати з великими заходами та корпоративними клієнтами на якісно новому рівні.
Після цього ми плануємо анонсувати Apartel Polyana. Це найбільший та найамбітніший курортний проєкт у нашому портфелі, над яким команда працювала понад два роки.
Який термін окупності проєктів цих готельних комплексів?
– Тут важливо розрізняти операційну дохідність та зростання капіталізації. Якщо рахувати лише операційні виплати, термін окупності становить близько 9–10 років. Якщо враховувати зростання вартості активу під час будівництва та після запуску успішного проєкту, цільовий горизонт 6–8 років є цілком реалістичним.
Куди плануєте інвестувати в майбутньому?
– Нас цікавить міський преміальний сегмент. Ми прагнемо реалізувати масштабний п’ятизірковий проєкт у центрі Києва або Львова, оскільки бачимо значний розрив між попитом та реальною пропозицією на ринку.
Паралельно ми розглядаємо можливість виходу на європейський ринок, але поки що не як девелопери, а як управляюча компанія. Ідея полягає в тому, щоб взяти в управління європейський готель, отримати цей досвід та продемонструвати ефективність українського підходу до сервісу та досягнення результатів.
Які критерії вибору проєктів для інвестування в нерухомість? Зокрема, як ви обираєте локацію та земельну ділянку?
– Для нас вибір проєкту починається з локації та її довгострокового потенціалу. Важливо, щоб місце могло стабільно приваблювати відвідувачів протягом року. У нашому випадку це можуть бути термальні чи мінеральні джерела, оздоровчий профіль локації або вже сформований туристичний інтерес.
Наступним кроком є оцінка доступності локації, логістики та близькості до великих міст. Також ми аналізуємо саму ділянку: чи дозволяє вона створити повноцінний курортний продукт з відповідною інфраструктурою, зонами відпочинку та потенціалом для подальшого розвитку.
Окремо ми досліджуємо місцевий ринок. Нас цікавить рівень сервісу, який вже існує в даній локації, чого бракує відвідувачам і чи є простір для створення сучасного та конкурентного продукту. Найбільш привабливими для нас є місця, де попит вже є, але пропозиція ще не відповідає йому за якістю та змістом.
Крім того, ми завжди оцінюємо наші власні можливості як оператора. Нам важливо розуміти, чи зможемо ми сформувати відповідну команду, забезпечити необхідний рівень сервісу та стабільно управляти об’єктом. Адже навіть найперспективніша локація не принесе результату без чітко визначеної операційної моделі.