Курорти в Карпатах крок за кроком стають придатними для відвідування цілий рік. / Bukovel
Нерухомість для туризму вже набула статусу нового напрямку для інвесторів. В цю сферу в Україні вкладаються сотні мільйонів доларів. Точні підрахунки експерти поки не можуть надати, оскільки ринок ще недостатньо вивчений. За словами Ростислава Хоми, керівника відділу консультаційних послуг, потенційний обсяг залучених інвестицій у цей сектор може становити від 0,8 до 1,2 мільярда доларів. Водночас, Антон Тараненко, CEO компанії Antagroup та міжнародний експерт з туризму, оцінив, що динаміка інвестицій у готельний бізнес з 2021 по 2026 роки зросла зі 100 мільйонів до 300-400 мільйонів доларів.
Однак, сегмент туристичної нерухомості має свою особливість – значну сезонність, яка безпосередньо впливає на рівень прибутку, терміни окупності та інвестиційну привабливість об’єктів.
Для інвестора важливо не тільки проаналізувати потенційну прибутковість, але й зрозуміти структуру грошових потоків протягом року: в які місяці об’єкт генерує прибуток, а коли працює на межі рентабельності.
Заповненість готелів залежно від сезону
Сезонність призводить до нерівномірного розподілу доходів протягом року. Раніше високим сезоном для Карпат був виключно зимовий період – сніг, гірськолижні розваги. Після настання пандемії, а згодом і повномасштабної війни, цей регіон став популярним місцем і для літнього відпочинку.
“У Карпатах є два виразні пікові сезони – зимовий та літній. У ці періоди заповнюваність може сягати 80%, а в окремі пікові дати, наприклад, на свята, доходити до 100%”, – зазначає Віталій Мажара, CEO та керуючий партнер Greenwood Development, компанії, що займається будівництвом готелю біля Буковеля.
Водночас, як зауважує девелопер, на деяких об’єктах у міжсезоння завантаженість може становити до 20%. При цьому середньорічний рівень завантаженості у фінансових моделях проєктів зазвичай складає близько 55%.
Високий сезон часто забезпечує основну частину річного прибутку, тоді як міжсезоння визначає фінансову стабільність проєкту.
“У міжсезоння показники можуть знижуватися до 40-60% залежно від розташування, концепції та рівня обслуговування об’єкта. Водночас сучасні готелі та апарт-комплекси, що мають власну інфраструктуру, SPA, ресторани та якісний маркетинг, значно менше залежать від сезонних коливань”, – говорить Андрій Дзвінчук, голова Асоціації готельєрів та садиб Яремчанщини.
За оцінками Артура Лупашка, засновника і CEO Ribas Hotels Group, середній рівень завантаженості готелів Ribas у низький сезон становить 45-52%, а у високий сезон зростає до 78–83% залежно від місяця та типу об’єкта.
“Існують готелі, рівень завантаження яких не суттєво змінюється протягом року. Переважно це міські готелі з міцною базою B2B-клієнтів. У таких об’єктах середнє річне завантаження перевищує 63%”, – зазначає Артур Лупашко.
Оптимальна завантаженість для інвестора
Зважаючи на інвестиційну модель, слід орієнтуватися не на максимальні пікові значення, а на стабільний середньорічний показник.
“Середній показник завантаженості в річному вимірі від 50% до 60% в Україні є оптимальним для досягнення прогнозованої дохідності інвестора. Ми саме такі сценарії враховуємо у фінансових моделях”, – пояснює Лупашко.
Цей діапазон дозволяє враховувати сезонні зміни та водночас зберігати передбачуваність доходів для інвесторів.
Зміна в поведінці туристів та вирівнювання сезонності
Останні роки суттєво вплинули на структуру туристичного попиту. Сезонність стала менш вираженою, особливо з розвитком внутрішнього туризму.
Попит у високі сезони залишається сильним, проте зростає і завантаженість у міжсезоння. Гості частіше планують поїздки заздалегідь, а короткі подорожі на 2-3 ночі стали нормою для ринку.
Окрему роль відіграють нові критерії вибору готелів – безпека, автономність, наявність інфраструктури та можливість поєднання відпочинку з віддаленою роботою.
Концепція понад усе: як формується всесезонна модель
Розташування об’єкта має велике значення для його потенційної завантаженості. Але сучасні проєкти вже не можуть покладатися лише на нього.
“Якщо говорити про інвестиційну привабливість, то сьогодні ключовим фактором успіху є вже не тільки місце розташування, а насамперед концепція проєкту та якість управління. Саме тому одні об’єкти демонструють високу завантаженість практично цілий рік, тоді як інші відчувають вплив сезонності”, – коментує Андрій Дзвінчук.
Тому на фінансову стабільність туристичного об’єкта значно впливає такий чинник, як наявність SPA та інших wellness-процедур, що також набули підвищеного попиту, а також включене харчування, екскурсії, інші додаткові активності.
“Зростає популярність тематичних причин для подорожей: гастрономічних вікендів, ретритів, святкових програм, сезонних фестивалів та інших подій, які створюють додаткову мотивацію для поїздки саме в періоди низького попиту”, – зазначає Артур Лупашко.
Комплекси з потужною інфраструктурою мають усі шанси підтримувати стабільну завантаженість протягом року та менше реагувати на сезонні коливання.
Компанії також прагнуть розробити унікальну концепцію, щоб заохотити клієнтів повертатися.
“Важливу роль відіграє робота з постійними гостями через програми лояльності, персоналізовані розсилки та спеціальні пропозиції для повторних візитів”, – пояснює Артур Лупашко.
Налагодити зв’язок з туристами та створити відчуття дружньої взаємодії може стати потужним стимулом для збільшення кількості повторних візитів. Тому такий підхід почали застосовувати все більше об’єктів на території України. Турист відчуває – він важливий. А це приємно кожному. І заохочує повертатися.
“Ми прагнемо, щоб готель став частиною життя гостей. Ми навіть плануємо зберігати фото та відео гостей, надсилати їм матеріали з минулих поїздок і таким чином створювати довгостроковий емоційний зв’язок”, – говорить Віталій Мажара, який будує концептуальний готель “Вірші” біля Буковеля.
За його словами, саме концептуальність проєкту допомагає вирівнювати завантаженість і формувати більш стабільні фінансові показники, навіть якщо в модель закладено консервативні припущення.
“Основна цінність – досвід, емоції та сценарії відпочинку. Це дозволяє формувати попит не лише в сезон, а й у міжсезоння”, – вважає Віталій Мажара.
За його словами, Буковель вже став цілорічним курортом, що підтверджують як пошукові тренди, так і показники завантаженості. Перехід до цілорічності відбувається через зміну самої логіки відпочинку.
“Люди їдуть не тільки заради снігу чи гір, а заради досвіду: сервісу, гастрономії, подій, атмосфери та можливості відновити сили”, – додає Мажара.
Адже, за його словами, понад 50% тих, хто приїздить до Буковеля, не катаються на лижах.
Якісне управління
Привабливий концепт та не менш вишукана його реалізація можуть суттєво допомогти. Але не менш важливим є гнучке управління тарифами та активна робота з каналами продажів.
“Своєчасна адаптація цінової політики, маркетингових кампаній та рекламних заходів дозволяє підтримувати стабільне завантаження навіть у періоди зниженого попиту”, – зазначає Артур Лупашко.
Окремо варто згадати про тенденцію тривалого проживання в таких об’єктах. Це можуть бути, наприклад, віддалені працівники, які також потребуватимуть відповідних умов та інфраструктури.
“Гості все частіше поєднують відпочинок з роботою, тому стабільний інтернет, зручні робочі зони та спеціальні тарифи на триваліші заїзди допомагають залучати додатковий попит у будні дні та міжсезоння”, – коментує Лупашко.
Висновок
Ринок туристичної нерухомості поступово стає дедалі менш залежним від сезонності. Вдале розташування, облаштування належної інфраструктури, цікава концепція та налагодження всіх процесів для комфортного відпочинку гостей забезпечують стабільну завантаженість протягом року. Оскільки відпочинок все частіше розглядають як можливість відновлення та психологічного розвантаження, об’єкти, які поряд із сильною інвестиційною моделлю здатні запропонувати емоційну цінність – виграють.